用一套房子抵押贷款购买另一套房产是可行的，但需满足特定条件并注意相关风险。以下是综合法律依据和实务操作要点的总结：

一、允许性及操作方式

法律允许性‌

根据《民法典》规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产‌。通过二次抵押贷款（即抵押现有房产获取贷款购买新房产）是被允许的‌。

操作方式‌

二次抵押贷款‌：无需结清原贷款，直接以现有房产再次抵押获取新贷款‌。

首套房抵押贷款‌：若首套房贷款已结清且解除抵押，可用其抵押申请贷款购买二套房‌。

二、需满足的条件

法律及权属要求‌

抵押人需对抵押房产有处分权，若为夫妻共有财产，需双方同意‌。

抵押房产需产权明晰、可上市交易，且未被列入拆迁规划‌。

个人资质要求‌

借款人需年满18周岁且年龄不超过65周岁，信用记录良好‌。

需提供稳定收入证明，具备偿还贷款本息的能力‌。

三、贷款额度与限制

额度上限‌：通常不超过抵押房产评估价值的70%‌。

贷款期限‌：最长可达30年，具体根据借款人资质和银行政策确定‌。

四、风险提示

还款压力‌

叠加原贷款与新贷款的月供，需确保收入覆盖双重还款压力，否则可能被拒贷‌。

抵押权实现风险‌

若无法按时还款，抵押房产可能被折价、拍卖或变卖以清偿债务‌。

市场及政策风险‌

房价下跌可能导致抵押房产价值不足以覆盖贷款余额‌。

政策调整（如限购、限贷）可能影响后续交易或贷款资格‌。

五、实务建议

咨询金融机构‌：不同银行对抵押房产的建成年代、区域等有差异化要求（如限制远郊或老旧房产）‌。

评估综合成本‌：抵押贷款可能涉及评估费、手续费等额外支出，需提前核算‌。

风险预案‌：建议预留应急资金，防范利率上浮或收入波动带来的还款风险‌。

综上，该操作合法但需严格遵循法律要求并充分评估自身经济能力‌。

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