房屋抵押贷款额度主要取决于‌房产评估价值‌和‌贷款成数‌，并受房屋类型、借款人资质等因素影响。以下是具体说明：

一、贷款额度计算方式

核心公式‌：贷款额度 = 房产评估值 × 贷款成数‌

例如：评估值500万的房产，按70%成数可贷350万；若评估值提升至550万，额度增至385万‌。

二、不同类型房产的贷款成数

1.普通住宅‌

贷款成数一般为评估值的‌70%-80%‌，部分银行最高可达八成‌。

例：100万的房产，理论额度70万-80万‌。

2.商业地产（公寓、商铺、写字楼）‌

成数通常为评估值的‌50%‌，且接受此类抵押的银行较少‌。

3.老房子、安置房‌

流通性较差，成数一般为‌60%-70%‌，部分银行可能拒贷‌。

4.房屋二次抵押‌

需扣除未结清房贷。例：100万房产，剩余房贷30万，则额度为（100万×70%）-30万=40万‌。

三、影响贷款额度的其他因素

1.房龄与变现能力‌

房龄越新、地段越繁华，贷款成数可能越高‌。

2.借款人资质‌

信用记录、收入稳定性、年龄（年龄+贷款期限≤60岁）均影响额度‌。

3.银行政策差异‌

不同银行对房产类型、风险偏好有不同要求，贷款成数可能调整‌。

四、需准备的材料

房产证、身份证、户口本、婚姻证明、收入证明等‌。若存在未结清房贷，还需提供原贷款合同及还款记录‌。

普通住宅贷款额度最高（70%-80%），商业地产受限较多（50%），老房和二次抵押需综合评估。具体额度建议咨询银行，结合房产评估与个人资质确定‌。

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