一般商品房抵押的贷款期限不能超过30年,二手房抵押的贷款期限不能超过20年。

　　如果以商业用房做抵押的，可以贷5年，且需满足商业用房已使用年限+授信期限≤30；

　　同时需满足以下条件：1、借款人年龄+授信期限≤60，符合我行颁发的“双优”个人客户标准；2、房屋已使用年限+授信期限≤40。

　　在这基础上结合抵押物的变现能力、还款能力等确定贷款时间。

　　举例分析，如果你想抵押房产证，贷款20万，5年归还，如何办理，首先要搞清这几个问题：

　　1、从房产证抵押贷款开始，什么是房产证抵押贷款?指的是借款人以自己或第三人的房产作抵押向银行申请贷款，用于买车、买房等综合性消费，借款人再分期或一次性向银行还本付息的一种信贷方式。

　　2、贷款所具备的条件：年满18-60周岁，具有完全民事行为能力的自然人，有长期稳定的足以支付每月贷款本息的收入来源;房产证的产权要明晰，未做任何其他抵押;房龄加上贷款年限不超过40年;房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。