房产抵押贷款的最长贷款期限受以下核心因素影响：

1.房产类型‌

普通住宅‌：最长可贷30年（新房）或20年（二手房）‌

商业公寓（40年产权）‌：最长10年，且需符合银行准入政策‌

2.借款人年龄‌

贷款期限+借款人年龄≤65-70岁（银行普遍要求）‌

例如：50岁申请人最长可贷20年（按年龄上限70岁计算）‌

3.房龄限制‌

房龄+贷款年限≤40年（二手房常见规则）‌

若房龄超过20年，贷款期限可能大幅缩减‌

4.银行政策差异‌

部分银行对优质客户放宽至30年（需提供高收入证明及低负债记录）‌

商业房产抵押贷款年限普遍低于住宅‌

普通住宅抵押贷款最长可达30年，但需综合年龄、房龄及银行政策；商业性质房产（如40年公寓）通常限贷10年‌。